Как правильно сдавать квартиру в аренду самостоятельно

Сдаем квартиру в аренду: инструкция для новичков

В этой статье Квартблог разбирает, как правильно сдавать квартиру или дом в аренду, какие налоги придется платить, и что выбрать в качестве площадки для сдачи. 

Содержание:

 

Варианты сдачи в аренду квартиры/дома

Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду - один из самых выгодных и безопасных способов вложить деньги и получать стабильный пассивный доход. Такой актив не зависит от скачков стоимости валют или политической ситуации и, помимо этого, ежегодно дорожает. Однако, при всей кажущейся простоте процесса сдачи жилья в аренду, есть ряд сложностей и нюансов, на которые стоит обратить внимание. 

Самый первый вопрос, который задает себе арендодатель - как именно осуществлять аренду, посуточно или на долгий срок? 

Стоит подробно разобраться в каждом из возможных вариантов.

1. Аренда на длительный срок

Преимущества.

Удобство. Основные хлопоты приходятся на период поиска квартирантов, а впоследствии можно "забыть" о лишней суете на срок от нескольких месяцев до нескольких лет, лишь изредка проверяя сохранность имущества и отслеживая своевременность всех выплат.  Оплату счетов ЖКХ можно возложить на плечи квартиросъемщика.

Постоянный доход. Сдав жилье на год или более, можно рассчитывать на регулярный доход и учитывать его при планировании бюджета.

Более ответственные квартиранты.  При длительной аренде квартиросъемщики, как правило, более аккуратно обращаются с имуществом и исправляют мелкие поломки и неприятности самостоятельно. 

Недостатки.

Ограниченная стоимость. Даже квартиру со свежим ремонтом и новой мебелью будет сложно сдать по цене, превышающей среднюю по району. Возможно, состояние квартиры или дома скажется на скорости сдачи внаем или на длительности срока, но на цене - совсем незначительно.

Дополнительный минус - изменять стоимость аренды по своему усмотрению арендодатель может только в соответствии с договором, а это, в большинстве случаев, не чаще, чем раз в год. За исключением случаев, заранее прописанных в договоре аренды. 

2. Посуточная аренда

Преимущества.

Больше прибыли. Стоимость посуточной аренды может превышать стоимость долгосрочной в несколько раз. И увеличивать её арендодатель может столько, сколько захочет - каждый месяц, неделю или даже сутки.  

Гибкость в управлении. Возможность оперативного регулирования стоимости квартиры, внутренней комплектации и др.

Недостатки.

Постоянный поиск постояльцев. Посуточная сдача в аренду - это фактически полноценная работа с ежедневным приемом звонков, переговорами,  встречами и уборкой. Совмещать такую деятельность с другой работой сложно. 

Нерегулярный доход. Предугадать, сколько дней в году недвижимость "отработает", а сколько - простоит мертвым грузом невозможно, ведь один удачный месяц может смениться месяцем полного затишья. 

Частые ремонты. Большинство клиентов при посуточной аренде - это люди, приезжающие в командировку, влюбленные парочки и те, кто хочет устроить праздник или вечеринку. При такой эксплуатации регулярный косметический ремонт приходится включать в статью постоянных расходов и в собственный график.  

Из всего вышеперечисленного легко вывести несложную формулу: посуточно сдавать жилье выгодно, но трудозатратно, а на долгий срок - несложно, но гораздо дешевле. Поэтому арендодателю необходимо определить свои приоритеты и возможности перед тем, как делать окончательный выбор.

Что можно сдавать, а что нет?

Вокруг арендного жилья бродит множество мифов. К примеру, некоторые боятся, что сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке - незаконно.  На самом деле необходимо всего лишь получить разрешение у банка, в котором оформлена ипотека, и жилье становится доступным для аренды. 

На заметку: банку необходимо, чтобы вы своевременно оплачивали ежемесячный взнос, и, как правило, даже если вы не уведомите банк о том, что сдаёте "ипотечную" квартиру, то возможные проблемы от отсутствия такого уведомления очень маловероятны, но все же присутствуют.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, а точнее статье 671 разрешены для сдачи внаем для дальнейшего проживания: квартиры, дома и части домов или квартир. Договор найма может оформить как непосредственно владелец жилья, так и доверенное лицо. 

Какие объекты нельзя сдать в аренду

При полной свободе владельца распоряжаться своим имуществом, все же существуют ситуации, когда недвижимость сдавать в аренду запрещено законом.

1. Жилье непригодно для проживания.  Запрещено сдавать в аренду помещения, комфортно жить в которых невозможно по одной или нескольким причинам, например:

  • В квартире или доме отсутствуют элементарные удобства и коммуникации;
  • Стены слишком тонкие и не подходят для холодного климата;
  • Уровень грунтовых вод слишком близко и вызывает грибок и плесень в помещениях;
  • В качестве жилья предлагается гараж, сарай, надворные постройки и т.д.

Чаще всего подобные объекты можно встретить в крупных мегаполисах с большим количеством иностранных мигрантов, которые, порой, согласны снять любой угол под крышей за небольшие деньги.

Такой арендодатель может быть наказан за алчность штрафами и административными взысканиями, а договор аренды - признан недействительным. 

2. Дом признан аварийным. Если многоквартирный дом официально признан аварийным, сдавать квартиры в нем противозаконно и опасно для жизни арендатора.  В случае, если жилец пострадает из-за ветхости дома, собственник понесет уже не административную, а уголовную ответственность. 

3. Некоторые объекты муниципальной собственности. Иногда встречаются случаи, когда квартира или дом принадлежит государству, но используется частным лицом. Для подобного муниципального жилья могут существовать запреты на сдачу в аренду третьим лицам. 

Налоги: самозанятые, ИП, физлица

Перед тем, как приступать к поиску квартирантов, нужно решить еще один немаловажный вопрос - как именно будет оформлен арендодатель и какой налог ему придется выплачивать.

1. Физическое лицо - 13%

Самый простой и очевидный способ - никак не регистрироваться и сдавать недвижимость, как физлицо.  Один раз в год собственнику необходимо заполнить  и подать декларацию о доходах, приложив к ней договор аренды . При всей простоте налог в таком случае - самый высокий из всех возможных вариантов. 

2. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе (УСН) - 6%

После регистрации ИП у собственника хлопот и трат очевидно прибавится - это и отчисление взносов в пенсионный фонд, ежеквартальная отчетность и госпошлина при регистрации. Но в случае, когда в аренду сдается не одна комната в общежитии, а несколько квартир или домов, такой способ становится очень выгодным. 

3. Индивидуальный предприниматель, по патенту - от 20 до 600 тыс. рублей за год

При таком методе ИП освобождается от уплаты налогов, но продолжает платить пенсионные отчисления.  Стоимость патента на аренду жилья зависит от квадратуры, района и срока аренды. Патентом чаще всего пользуются владельцы элитной недвижимости - стоимость патента в этом случае оказывается значительно ниже самого простого налога. 

4. Самозанятый гражданин - 4%

Этот способ пока доступен не во всех регионах России, но с 2020 года станет все более и более распространенным. Арендодателю при выборе этого метода необходимо будет платить так называемый налог на профессиональный доход в размере 4% при сдаче физическим лицам и 6% для юридических лиц. 

Что нужно, чтобы не платить налог

Перед тем, как искать способы обойти процесс налогообложения стороной, стоит вспомнить об ответственности, предусмотренной за такие действия законом. Уголовный кодекс обещает уклонисту штраф до 300 тысяч рублей, а за получение дохода свыше 21 тысячи рублей ежемесячно в течении трех и более лет - лишение свободы до трех лет.  

Те же, кого не пугает такое суровое наказание, чаще всего пользуются одним из нескольких способов:

  1. Сохранение инкогнито.  С квартирантами достигается договоренность о неразглашении кому бы то ни было личных данных арендодателя. Проверяющим довольно сложно установить личность владельца жилья самостоятельно. 
  2. Имитация родственных связей. При проверке квартирант представляется дальним родственником владельца и уверяет, что никаких денег за аренду жилья не платит. 
  3. Заключение договора безвозмездного найма. Этим "скользким" способом чаще всего пользуются агентства недвижимости для того, чтобы хоть как-то обезопасить обе стороны от мошенничества. 

При выборе между легальной и нелегальной сдачей недвижимости в аренду нужно помнить, что без страховки в виде зарегистрированного договора понесенные убытки могут значительно превысить полученную прибыль. Арендодатель и его имущество при любой незаконной сдаче никак не защищены и недобросовестные квартиранты могут без зазрения совести буквально уничтожить квартиру или дом, не понеся при этом никакой ответственности. Если не страх перед законом, то опасения за собственное жилье должны заставить любого задуматься о том, что уплаченный вовремя налог - не такая уж и большая цена за собственное спокойствие и безопасность. 

Как сдавать квартиру или дом безопасно посуточно

Посуточная аренда  - самый сложный, трудоемкий и рискованный вариант сдачи жилья, требующий от собственника постоянного активного поиска клиентов. И все опытные арендодатели рано или поздно приходят к использованию  нескольких удобных инструментов, которые сводят к минимуму  возможные риски и времязатраты. Топ-2  сервиса бронирования жилья  -  это всем известные booking.com и airbnb.ru

Регистрация объекта на Bookng.com

Достоинства:

  1. История и репутация.  Системе бронирования booking.com уже  23 года, и во всем мире слово Букинг стало даже нарицательным, обозначающим бронирование отелей и частного жилья через Интернет. 
  2. Большое количество просмотров от потенциальных гостей. На данный момент этот ресурс - самый масштабный, охватывающий огромную аудиторию по всему земному шару. В России Букинг занимает 70% рынка бронирования.
  3. Возможность проводить различные акции для привлечения клиентов.  Ресурс сам предложит приурочить акцию или скидку к ближайшему событию.
  4. Есть программа лояльности: зарегистрировав свой объект по этой ссылке, вам, как новому партнеру, не придется платить комиссию за первые 5 бронирований вашего объекта.

Недостатки: 

  1. Система штрафов и возможность переселения жильца после его жалобы.
  2. Удержание с собственника комиссии при отмене бронирования несостоявшимся жильцом. 
  3. Отсутствие возможности самостоятельно создать описание для главной страницы, Букинг создает его самостоятельно и порой довольно причудливо. 

Регистрация объекта на Airbnb

Достоинства:

  1. Невысокая комиссия. Airbnb - относительно молодой ресурс и привлекает новых собственников небольшой стоимостью услуг. 
  2. Диалог гостя с собственником. Сервис ориентирован на тесное общение арендатора и владельца жилья - это позволяет избежать неприятных сюрпризов из-за недопонимания. 
  3. Легкий вывод средств. Ресурс предусматривает легкое и быстрое получение оплаты на карту практически любого банка. 

Недостатки: 

  1. Возможные сложности с возмещением убытков. Сервис предоставляет гарантии собственникам жилья, однако процедура получения возмещения довольно длительная и сложная. 
  2. Меньший охват аудитории. Airbnb на рынке около 7 лет, и не может пока похвастаться многомиллионной аудиторией.

И самое главное при выборе подходящего для арендодателя ресурса - выбор делать не нужно вообще! После регистрации можно синхронизировать календари Airbnb и Booking.com таким образом, чтобы при бронировании на одном сервисе блокировалась возможность бронирования в этот промежуток времени на другом. Поэтому каждый собственник может воспользоваться услугами двух крупнейших площадок одновременно. 

Как сдавать квартиру или дом на долгий срок

Долгосрочная аренда - это довольно размеренный и спокойный процесс, но и его можно оптимизировать при помощи проверенных инструментов и методов. 

1. Авито

Пожалуй, эта online-площадка не нуждается в представлении и известна каждому, кто когда-либо пользовался интернет-объявлениями. 

Плюсы: простота регистрации и подачи; популярность ресурса; возможность быстро откорректировать объявление.

Минусы: постоянные телефонные звонки, большая часть из которых - разного рода агентства; опасность натолкнуться на мошенников; отсутствие каких-либо гарантий.

2. Циан

Этот ресурс активно набирает популярность и постепенно становится все более и более удобным как для арендаторов, так и для собственников. 

Плюсы: Специализация на недвижимости; более точный фильтр при регистрации объекта; встроенный калькулятор оценки квартиры или дома как для покупки/продажи, так и для аренды.

Минусы: Необходимость вводить личные и паспортные данные при регистрации; не более 10 объектов для бесплатного размещения; возможность пострадать от мошенников или недобросовестных арендаторов.

3. Агентство

Делегировать все хлопоты по поиску и переговорам с будущими жильцами агентству недвижимости - один из самых простых, но в то же время надежных способов. Часто на плечи риэлтора так же ложится заключение договора и оформление прочих бумаг. Вам остается только поставить подпись на документе и получать свою прибыль. 

Плюсы: Все звонки и контакты с арендатором происходят через агента; размещение объявлений и оформление договоров - работа агентства;  гарантии добросовестности арендатора, оформление залога и т.д.

Минусы: Некоторые агентства требуют эксклюзивные права на сдачу объекта и даже прописывают этот пункт в договоре. 

Дайджест Квартблога

Как подготовить квартиру к аренде: первые этапы - Как нужно оформить квартиру, чтобы она сдалась быстрее и приносила больше прибыли? Все о предварительной подготовке и мебели.

Как подготовить квартиру к аренде: ремонт и приятное впечатление - Как сделать из квартиры лакомый кусочек для арендаторов и обезопасить себя.

Разноцветная студия для сдачи в аренду - Однокомнатная квартира-студия 39,5 кв.м. для сдачи в аренду на ул. Марксистская в Москве.

Петербургский стиль - Каково это — сдавать жилье в краткосрочную аренду с помощью сервиса Airbnb, рассказывает Егор, хозяин стильной квартиры в Санкт-Петербурге.

История одной квартиры, принимающей гостей со всего света - Каково это – принимать у себя дома гостей со всего света, да еще и оставлять их ночевать? На этот раз опытом делится веб-дизайнер и фотограф из Грузии по имени Бобо.

Рекомендуемое

Комментарии


Создайте в своем профиле на Квартблоге альбом с фото или рендерами проекта и отправьте нам ссылку на этот альбом, чтобы мы смогли рассказать о вашем проекте.

Показать еще